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自雇人士申请住房贷款
John是一位多伦多地产经纪，最近想换新房，但申请住房贷款时却被银行拒绝了。这种情况在2009年非常普遍。拒绝的原因很简单，地产经纪、汽车销售代表、投资顾问，以及饭店、便利店业主等自雇人士，很难证明自己的收入，加之经济衰退的影响，即使前几年收入较高，但不能保证今后有稳定的收入。据统计，加拿大就业大军中，5个人中有1个是自雇人士——自己经营生意，或100%的收入来源于佣金，而不是工资。加国华人的自雇比例应该只高不低。眼下，住房贷款利率越来越低，很多人发现自己的能力足可以告别租房生活，成为房主。虽然首付款和月供都有能力支付，但却对银行能否批准按揭贷款心存疑虑，尤其是自雇人士。下面来详细分析一下加拿大各银行对自雇人士的贷款政策，并为大家探索解决问题的途径。
CMHC接受按揭贷款保险的原则和标准
各家银行都参照CMHC（Canada Mortgage and Housing Corporation加拿大按揭和住房公司）的承保标准，审批住房贷款。自雇人士的贷款审批标准同样受到CMHC政策的影响。2007年3月6日，CMHC在认识到自雇人士贷款难的问题后，终于向占加国劳动力20%的自雇人士开放了大门，将承保自雇人士住房贷款保险纳入了该公司的业务范围。并针对自雇人士难以证明收入来源问题，制定了纲领性的承保标准，这些标准实际上也是银行审批贷款的参照标准。CMHC承保的总原则如下：
不一定要求提供传统的雇主信或其他第三方出具的收入证明文件，但申请人需要出示文件证明未拖欠政府税款。
对购买新房或转贷款，CMHC将视自雇人士为传统的工资收入人士，1-4单元的房产均可投保按揭保险。购买1-2单元自住（并非用于出租）房产最低首付比例为5%，转贷（re-finance）最低首付10%。
对于有些自雇人士可以出具来自第三方的收入证明，有些人士无法出示相关证明的情况，CMHC制定了相应的政策，细节如下表：
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由第三方证明收入 |
自述收入，无法由第三方证明收入 |
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贷款目的 |
购买房产，转贷款 |
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贷款金额与房屋价值比例（LTV） |
购买房产和转贷款 1-2单元住房最高LTV95% 3-4单元住房最高LTV90% |
购买房产最高95% 转贷款最高90% |
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首付款来源 |
来自借款人和借款人接受的馈赠（须有gift letter证明无需偿还） |
只能来自借款人（银行账户） |
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房产类型 |
1-4单元房产 |
1-2单元自住房产（非用于出租类房产） |
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还款期（amortization） |
LTV大于80%，最多35年；LTV小于80%最多40年 |
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借款人身份 |
永久居民包括新移民（无加国信用记录）；非永久居民限1单元自住房产，且LTV小于90%。 |
永久居民。自营业主和100%佣金收入人士，没有拖欠政府税款。不接受在加拿大没有信用记录和非永久居民的申请。 |
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证明收入的方式 |
税务局完税回单（Notice of Assessment），经审计的财务报表。最近两年的收入证明或连续四年平均收入。 |
根据CMHC对行业的了解评估自述收入的合理性。 |
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从业时间 |
至少两年同一行业从业经验，包括非自雇时间在内。 |
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信用分数 |
LTV>80%时最低信用分数600分 LTV在60.01%至80%时最低信用分数580分 LTV<60%:时无需信用分数 |
LTV在90.01%至95%(仅限于购买房产)最低700分 LTV在85.01%至90%最低650分 LTV在75.01%至85%最低620分 LTV在75%以上，最低600分 |
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偿债能力 |
信用分数在680分以下，GDS和TDS分别在35%和42%以下；信用分数高于680分，TDS需小于44%。 |
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从以上标准可以得出这样的结论:自雇时间少于两年的申请人几乎找不到银行可以贷款。自述收入来源的自雇人士无法为投资类（非自主房产）房产找到借款银行。上述两种情况的自雇人士在加拿大只能寻求非银行类的信贷机构或个人提供融资。除此之外，贷款经纪人都会根据各家银行的政策和风险偏好，帮助自雇人士找到解决问题的方法。
以上CMHC承做按揭贷款保险的标准，不仅阐明了了该公司接受保险业务的范围，同时也为商业银行贷款审批提供的参考标准。迄今为止，尚未发现哪一家加拿大商业银行承做自雇人士住房贷款的标准比CMHC的上述原则更加宽松。
可证明收入的自雇人士与工资收入的人士在保费方面基本没有差别。但无法证明收入自雇人士的保险费率很高。例如，申请人首付款比例在15%至20%之间是，可证明收入人士的保险费率为1.75%，不可证明收入人士则为2.90%，相差1.15%；而首付款比例为10%至15%时，对应的保险费率差别更大，保费分别为2.0%和4.75%。
各银行对自雇人士住房贷款申请的要求
首付比例的要求
各家银行根据CMHC制定的原则，具体化了审批标准。加拿大5家主要商业银行对自雇人士贷款的审批标准基本相同，例如，25%以下的首付要求购买住房贷款保险；35%以上的首付要求的收入证明文件很少，只要能证明没有拖欠政府税款。首付25%与35%之间的申请人，要视借款人信用情况而定是否要求购买保险。申请人购买保险的情况下，银行对贷款的审批比较宽松，最低可达首付比例5%。
信用分数的要求
对自雇人士，各主要银行要求的信用分数普遍比较高，即使35%首付款，也要650分以上。如果首付低于35%，需要借款人有更高的信用分数。例如，TD对首付低于35%的申请人，要求其信用分数达到720分以上；对曾经个人破产的申请人拒绝受理。相比之下，ING对借款人的信用分数要求较宽松，20%以上的借款人，只需620分即可。
借款人资格
大多数银行都接受自营业主和佣金收入人士。但也有例外情况，如丰业银行（Scotiabank）不受理佣金收入人士的申请。
自雇人士提供的各类文件说明
自雇人士在申请房屋贷款时，需要提供下列文件：
1、 营业执照（Master Business License）或公司章程（Article of Incorporation）：证明拥有自营的生意
2、 财务报告或T1 General：未经审计的报告，通常银行不接受
3、 税务局完税回单（Notice of Assessment，NOA）：这是银行对自雇人士要求最严的一份文件，几乎所有的银行都要求提供。有些自雇人士报税很少，尤其是华人，在贷款时担心银行会依此断定申请人收入不足。其实，银行要求NOA的目的是为了证明申请人并没有拖欠政府税款。银行在判断借款人收入时只是参考NOA上的报税收入，有的银行还内定了标准，例如，将NOA上的完税收入乘以2或3等。因此，申请人不必太多顾虑报税收入，更不要担心银行会将申请人声称的收入告知税务局。银行是盈利机构，不是税务稽查，另外，银行也有为客户信息保密的责任和义务。
4、 T4A:有工作，但收入来源于佣金的人，年底会收到T4A作为收入证明。近年来，银行对T4A并不太认可。对于佣金收入人士，银行通常需要申请人出具工作信和NOA，代替T4A。
5、 工作信：有工作，但收入来源是佣金，需要雇主出具工作信（job letter）。
6、 其他文件：一些银行会要求来自第三方的其他文件，例如，GST/HST收入报告(GST/HST Return)，以及商业信用报告（Business Credit Bureau Report）等。
解决方案
自雇人士相比工资收入申请者来说，在加拿大住房贷款方面处于劣势。虽然CMHC已经制定了明确的指引，但在实际操作中，申请的难度和复杂程度依然比较高。很多银行对外宣传时都会声称简化了自雇人士的贷款申请，但在业务实践中，对待自雇人士的申请依然比较谨慎。2008年底至今，贷款利率不断下调，但贷款条件却越来越严格，尤其是对自雇人士，因此出现了很多本文开头描述的情况。
加国华人自雇人士比例不小，一些自雇多年的朋友银行存款和现金收入也比较可观，但在贷款申请时却经常出现问题。毕竟自雇人士住房贷款在加拿大还是新生事物，各银行对其中的风险认识存在较大差异，导致在政策和要求上区别很大。对华人自雇人士申请住房贷款，我们提出如下解决方案：
* 准备好能够证明自己在所属行业中工作两年以上的文件和资料。银行通常认为一个人如果能在一个行业中自雇两年，才具备不仅能够养活自己，而且具有一定能力买房和支付月供。
* 至少准备25%的首付款，并在银行账户中存足3个月以上。
* 贷款申请之前完成上年度报税。
*了解自己的信用状况，可以申请付费的信用记录报告，拿到准确的信用分数。
* 不要轻易在银行的网站上递交贷款申请，一旦被拒绝，局面将非常被动。建议咨询贷款经纪人的意见，选定适合自己首付款比例，以及信用状况的银行或金融机构申请贷款。
* 选房之前寻求贷款经纪人的帮助，最好在签Offer之前拿到银行的贷款预批（Pre-approval）
