留学生可以申请到住房贷款吗？这个问题在中国留学生中间是个非常热门的话题。大多数学生去银行咨询后得到的答案是：付35%首付款，可以。一些贷款经纪人的回答通常也是这样，但要加上一句：不好申请，利率比较高。留学生做业主真的这么难吗？有没有其他解决办法呢？有，但办法的确不多。
留学生与加拿大永久居民的区别在于：没有永久居民身份，因此没有稳定的收入来源；来加拿大时间短，信用分数不足。但情况也并非完全如此，有些学生毕业后找到了稳定工作，但正在申请身份，而且在加拿大居住了一定长的时间，累计了良好的信用记录。这类准留学生贷款要比在校生更容易申请住房贷款。已经毕业的留学生申请住房贷款，并非只有35%首付这一条路。
为什么银行无论什么情况，回答总是要求35%首付呢？这里有两个原因：一、加拿大的居民，无论是否有永久居民身份，35%首付的情况下，都可以申请到贷款，所以银行这么回答永远不会错。二、留学生，包括准留学生，通常被认为是稳定性最差的一类居民，银行不愿意多费口舌解释，并帮助留学生探讨其他解决方案。那么第一种留学生住房贷款的解决方案就非常清楚了，首付35%以上。首付低于35%是不是一定得不到住房贷款呢？不是。让我来看一下加拿大政府关于新移民和临时居民为加拿大银行制定的审批底线。
（Canada
Mortgage and Housing Corporation加拿大按揭和住房公司）是加拿大国营住房贷款保险公司，其保险承办标准被业内认为是商业银行住房贷款的审批参照原则。对于新到加拿大而且没有永久居民身份的人士，CMHC承做住房贷款保险的标准为：非永久居民（包括已经毕业的留学生）从银行贷款只能买1单元房产（如，Duplex
house是不可以的），最低首付比例为10%。首付款不接受非直系亲属的赠与（GIFT）。只能做第一按揭。房产为居者自用，而非出租。其实，政府的标准很简单，各银行根据这一原则制定的审批标准就各有不同了。无论银行的标准如何，留学生如果希望在加拿大的银行申请住房贷款，就不能与上述最低标准抵触，否则根本找不到变通的解决方案。根据CMHC的标准，我们总结一下留学生贷款不可能实现的目标：
1. 低于10%首付款
2. 首付来源是非直系亲属的赠与，或贷款机构提供的现金奖励（cash
back）
3. 银行是房屋产权的第二受益人，而不是第一受益人
4. 购买的不是第一套房产，或以出租为目的，而不是自住
5. 房产为复式住宅，而不是一单元住房
如果留学生申请住房贷款没有触及上述五条红线，那么低于35%高于10%首付款的情况下，申请住房贷款都是有可能的。
有些细心的朋友，当银行回答说要求35%首付之后，不满足这个答案，并追问20%首付怎么办？答案很简单：买保险。通常情况下，故事到这里就结束了。其实，已经毕业留学生申请住房贷款的第二个途径就是买保险。放弃买保险的选择，去找所谓的贷款专家是不明智的。No
job, No Credit, No problem的广告词，在加拿大是违反广告法的，而有些华人经纪把这句话翻译成中文，堂皇之地登在报纸上，去钻中文不是官方语言的空子，这本身就违反职业道德，留学生朋友不可轻信。以前的文章中，我们曾介绍过住房贷款保险（mortgage
default insurance），但不知道为什么很多华人一听说要求买保险，就像是听到被银行拒绝一样，根本不再去考虑了。CMHC在保险费率方面对永久居民和非永久居民一视同仁，这一点是非常难得的。让我们来仔细分析一下买保险的可能性。
以20%首付为例，房屋价值30万，贷款偿还期为25年，贷款期为5年，对应的CMHC现行保费费率为1%，保费=300，000X 80% X 1% =2400加元，贷款期为60个月（5年），每月交纳保险费40加元。需要说明的有三点：一、保费是CMHC收银行的，银行是这个保险的受益人，一旦借款人违约，银行会向CMHC索赔，但银行会将保费转嫁的借款人身上，因此，银行不会另收费，而CMHC的保费费率是公开的，借款人在申请贷款时就可以知道自己的保险成本；二、银行会将保费作为贷款本金分摊到整个贷款期，而不是一次收取，借款人每月在月供中分期缴纳保费；三、如果借款人申请的贷款偿还期不是25年，那么偿还期每增加5年，费率会增加0.2%，根据上面这个例子，贷款偿还期为30年时，保费费率就是1.2%；35年的偿还期，费率为1.4%。
留学生在加拿大生活其实很辛苦，既要完成学业，又要自理所有个人事务。如果贷款经纪提出需要缴纳一定手续费才会帮留学生贷款时，大家需要计算一下，手续费和保费哪个更划算。如果留学生买了保险，银行有保险公司做后盾，就不会将留学生视为高风险人群，利率也不会比其他人高很多。CMHC是半政府性质的组织，其经营目的就是帮助加拿大人早日成为业主，因此，保费费率并不高，有点福利性质，与汽车保险相比，是完全可以承受的。加拿大的华人朋友在中国的时候根本没听说过政府还做这种好事，也不知道有住房贷款保险这类保险，到了加拿大之后又道听途说，没有去CMHC的网站上好好了解，所以很少有人投保住房贷款保险。希望留学生朋友有时间多深入了解加拿大银行的政策，能来留学，语言就不应该是问题，而不是像有些老移民那样道听途说，以讹传讹，多学习，多了解，无论今后如何选择，都没有坏处。人间正道是沧桑选择买保险比选择求人帮助做包装更踏实，更经济。
还需要提醒留学生朋友的一件事就是从中国汇首付款的问题。在美国和加拿大，洗钱是银行业务中的Killer。也就是说，如果银行认为你的款项来路不明，即使再有利可图的业务也会被拒之门外。在国内贪污腐败得来的脏钱，通过地下钱庄转到加拿大，作为住房贷款首付款，是行不通的。留学生朋友最好不要以身试法。最近发现，很多人由于贪小便宜，把本来能说清来源的资金洗成了黑钱。加拿大的一些机构以低汇率为诱饵，在中国收人民币现金，在加拿大付加元现金，从而完成所谓的汇款。从加拿大监管部门角度看，通过非银行渠道来的大额现金具有黑钱嫌疑。有些地下钱庄给收款人出具所谓的换汇收据，但地球人都知道，人民币出了中国大陆本土，即使在香港和澳门都不能流通，怎么会在加拿大换汇呢？在买房前，大金额存入的现金被加拿大银行和监管当局视为可以资金，拒绝接受作为买房首付。这不是编造的故事，我们经手的贷款申请中此类案件非常多。收款人的现金是可以存进加拿大银行的，但存款人立刻就会成为政府的监控目标。美国和加拿大的银行监管当局要求所有接受存款的银行和信用社，每天将存或取现金超过一万元的交易报送政府部门，纳入可疑交易进行监管，连续多天存入9000多元现金的也会被视为可疑交易报备政府，这项工作是在银行后台操作的，进行现金交易的客户根本不知道。你去加拿大的银行支取9999元现金，银行的人什么都不说，如果超过10001元，柜台人员一定会问你取钱做什么用，你的答案会被记录在案并报送政府，不信，大家可以去银行试试。如果不想在加拿大惹麻烦，最好远离地下钱庄和大额现金交易。贷款申请时，银行一定要你出具3个月的银行对账单来证明你的首付来自自己的银行账户，如果你的买房首付款是来自中国父母的银行账户，而汇入日期在这3个月内，银行还要求出具中国汇款的手续。为了减少麻烦，大家最好在买房前4个月通过国内的银行将款项汇入自己的账户，实在来不及，也要让国内汇款人保存好银行汇款手续。
祝各位留学生在加拿大学业有成，诸事顺利。