Michael最近在申请住房贷款时遇到了一个难题。他是个新移民，去年lease了一辆新车，每月向车行缴纳560加元租赁费。Michael本以为自己是租车而不是贷款买车，所以不会影响住房贷款。但递交了住房贷款申请后，银行告诉他每月有510加元汽车贷款，因此他目前的收入无法满足银行的偿债能力要求。Michael面临两个选择，要么增加首付款，要么在银行贷款前把车转手。这时他才明白，租赁费中有90%被算作是个人债务，银行在计算借款人偿债能力的时候会考虑这一因素。Michael每月税前收入为3000加元，银行要求借款人的偿债能力达到每月个人债务总金额与收入的比例小于42%，所以他申请的贷款金额所对应的月供额加上510加元“车贷”，已经远远超过了银行要求的这个比例。
很多华人对加拿大的金融体系不是很熟悉，误认为从车行租赁就是“借车”，租赁费不是贷款。因此，在租车之后再去银行申请住房贷款，就出现了上述尴尬局面。如果Michael恰好在买房时与别人抢offer，没有提出“贷不到款买房合同不生效”这样的附加条件，那么签署了买房合同之后就只好四处借钱增加首付，或者将车转手了。
新移民会发现北美的车价比中国便宜很多，而且借款也比较容易，缴纳部分首付，甚至零首付就可以把价值几十万人民币的新车开走。这种情况得益于北美发达的汽车金融市场。中国的汽车贷款业务至今仍以商业银行为主，而在北美，汽车贷款和租赁是汽车金融公司唱主角。尤其是加拿大，汽车租赁业务至今还是银行的禁区。不过，在美加汽车业危机继续加重，汽车金融公司不景气的情况下，加拿大政府正在考虑解除19年来对银行经营汽车租赁业务的禁令。新移民从汽车金融公司租赁新车，其实也是一种汽车贷款，90%的租赁费属于个人债务。由于我们不熟悉汽车金融公司，以及汽车租赁业务本质，才会误认为租车是借车。
对于新移民来说，在加拿大生活如果没有车会很不方便，但在买房之前可以考虑先开二手车，熟悉一下加拿大的交规和地形。如果贷款买车或租赁新车，就要对房贷有所准备。可能的话，先买房，后买车应该是更好的选择。
有些加拿大的商业银行为新移民提供特别的住房贷款计划，首付款达到房价的25%，没有信用记录和工作也可以申请贷款，当然还要满足其他条件。找有经验的住房贷款经纪帮忙，申请到房屋按揭贷款并不困难。如果首付款高于房价的25%，高于25%的那部分房产净值可以用来做信用额度的抵押，从银行申请房屋净值额度——HELOC(Home
Equity Line of Credit)。有些新移民不熟悉HELOC，下面我们以买完房再买车为例解释一下如何使用HELOC。
新移民购买价值40万的房产，首付30%，即12万元，银行的新移民计划只要求最低25%的首付，5年期固定贷款利率为3.8%，当前的P为2.25%。高于25%首付款要求的那部分房产净值，即5%房价的净值，可以用于申请信用额度，HELOC的额度为2万，利率为P+1%，即3.25%。办完上述手续，搬进新家之后，可以去车行看车了。加拿大零首付，零利率的售车方式非常普遍。手里有了HELOC，可以大胆地询问车行：“现金买车价格是多少？”Believe
or not,所有零利率或低利率的车，其现金价比销售价都低很多。敲定了最低现金价之后，用HELOC额度项下的贷款支付车款，利率只有3.25%。
上述先买房，后买车的做法有两个好处：
一、 房屋贷款的首付款越多，房贷的利息支出越少。
二、 用HELOC贷款买车可以拿到现金价，比标价低很多。由于HELOC有房屋净值做抵押，所以比一般的信用卡，以及银行的车贷利率低。至于车行提供的零利率，或低利率，其实是把利息支出打进了车价，买车的人承受了把利息加在汽车现金价格上的贷款/租赁。
一辆现金价为1.9万的新车，零利率贷款的售价会高达2.6万，怪不得美国通用汽车公司岌岌可危，而他们的汽车金融公司GMAC依然保持盈利。有些华人看到车行提供的利率只有1.2%，1.3%，就乐不可支地把车开走了，其实销售代表除了夸耀靓车之外，还有一些事没告诉你。